首頁icon-arrow居屋知識

居屋的發展與前瞻

居屋背景

委會於19976月成立「居屋/私人參建居屋計劃單位第二市場」(居屋第二市場)讓現居公屋住戶和綠表資格證明書持有人可選購由首次出售日期起計第三年的居屋/私人參建居屋/租者置其屋單位(居屋)。多年來,房委會以折扣價出售超過44萬個單位予合資格家庭。配合政府政策,房委會2003年起停建及停售居屋,僅將少量剩餘居屋單位於2007年起發售。唯房委會繼續透過居屋第二市場,讓公屋租戶可憑綠表資格購置二手居屋,藉以騰出更多公屋單位,編配予有真正需要的人士。


居屋第二巿場買賣流程


買方

賣方

房委會或房協轄下屋邨租戶/

房委會轄下中轉房屋的認可居民/

獲房屋署發給綠表資格證明書人士/

長者租金津貼計劃的受惠者/

持有由房屋署發出保證書的屋宇事務助理

由首次出售日起計踏入第三年或以上的居屋業主

向房屋署申請並獲發「購買資格證明書」/「可供出售證明書」

買方物色樓盤

業主放盤

自行放盤

經地產代理放盤

買賣雙方自由議價

與參與居屋第二巿場計劃的銀行或財務機構商談按揭事宜

簽署臨時買賣合約

由買方的委聘律師向房屋署置業資助貸款小組(居屋第二巿場計劃)辦事處申請「提名信」

買賣雙方簽訂買賣合約和樓宇轉讓契據

由買方律師通知房屋署置業資助貸款小組(居屋第二巿場計劃)辦事處

公屋租戶於簽訂轉讓契據日期起計60天內交還公屋單位,而綠表資格證明書持有人,則會被取消入住公屋資格

居屋業主交樓

完成買賣


居屋補地價計算方法:


補價:


補價時的市值 X

(購入時的十足巿值 - 原來樓價)

X 100%

購入時的十足巿值





例如:




補價時巿值:

$2,000,000



購入時的十足巿值:

$1,000,000



原來樓價:

$600,000



補價:

$2,000,000 X

$1,000,000 - $600,000

X 100%

$1,000,000


$2,000,000 X 40%




= $800,000





提提你:

雖然補地價的計算方法適用於所有居屋單位,但買家應留意,即使是同一個居屋屋苑,但每個單位的折扣率都可以很不一樣,而且差別可以很大。

這是因為同一個居屋屋苑,由於在不同時期發售,房委會可能因應不同的情況,在發售時使用了不同的銷售策略。故此,不同時期發售的居屋,折扣率可以很不一樣。

換言之,就算是非常類似的單位,但單位的綠表價也有可能截然不同,所以買家在購買前應先向賣方或房委會了解詳情,以免失了預算。

 

甚麼類型的居屋是不用補地價的?

部分早期發售的居屋屋苑(即出售期數為第一期至第三期甲的居屋),由於其地契已沒有轉讓限制,故此所有單位均無需補地價,便可以在自由巿場買賣。所以業主和買家都無需擔心補地價和綠白表的問題。

現時無需補地價的居屋屋苑包括:葵青的翠瑤苑和悅麗苑、深水埗的清麗苑和怡閣苑一期、觀塘的順緻苑、康田苑和油塘中心、柴灣的山翠苑、何文田的俊文苑、香港仔的漁暉苑、沙田的穗禾苑和愉城苑、大埔的汀雅苑、屯門的置樂花園和兆安苑、港島東的宏德居和怡翠苑。

 

甚麼是綠表申請人?甚麼是白表申請人?


綠表申請人的定義:

  1. 租住公屋(下稱「公屋」)住戶。

  2. 經核實合資格獲編配公屋單位的特定組別(註),包括:

  1. 經核實合資格入住公屋,並會在一年內到期獲編配公屋的公屋輪候冊申請人;

  2. 合資格入住公屋的受清拆影響人士及災民;

  3. 選擇以綠表資格購買資助自置居所單位代替公屋編配的公務員公共房屋配額申請人;

  4. 要求分戶/離婚而又合資格入住公屋的公屋住戶;

  5. 受巿區重建局清拆計劃影響的人士(須搬遷而合資格入住公屋的租戶);

  6. 長者租金津貼計劃的受助人;以及

  7. 持有由房屋署簽發有效保證書的房屋署屋宇事務助理職系人員。


(註:組別(a)至(e)內選擇以綠表資格購買房委會資助自置居所計劃的單位代替公屋編配的人,會在提出申請後獲發綠表資格證明書。)


白表申請人的定義:

  1. 私營房屋的住戶;

  2. 公屋或任何資助房屋計劃單位住戶的家庭成員;以及

  3. 單位購買日期不足10年的租者置其屋計劃(下稱「租置計劃」)單位業主;他們可用白表提出申請而豁免符合入息及資產限額和不能擁有住宅物業限制的規定,但必須在購買剩餘居屋單位三個月內售出其租置計劃單位。

 

申請時是否須要繳付費用

1. 賣方的「可供出售證明書」申請費港幣650元。

2. 買方的「購買資格證明書」申請費港幣660元。

3. 由買方的代表律師向房屋署提出申請的「提名信」申請費港幣780元。

房屋署在審查申請書後,有權拒絕不符合資格的申請,不論申請批准與否,申請費概不發還。房委會有權隨時修改或調整上述申請費。

 

怎樣完成買賣交易

1. 在達成買賣協議時,買賣雙方必須向對方或地產代理出示有效的證明文件,如賣方須持有「可供出售證明書」,而買方須持有有效的「購買資格證明書」,才可簽訂臨時買賣合約。否則,將會觸犯房屋條例。臨時買賣合約須採用房委會指定的標準合約文件。

2. 買方同意在簽訂臨時買賣合約日期起計一個月內,由代表律師向房委會申請「提名信」以確認買方的資格,在「提名信」發出後,方可簽訂正式買賣合約及轉讓契據,完成樓宇買賣手續。

3. 在發出「提名信」前,若買方的資格曾有改變而導致其不符合申請資格或買方曾經獲得房委會或房協提供任何房屋資助,買方不會獲發「提名信」。

4. 其餘簽訂正式買賣合約及轉讓契據的法律手續,與公開市場的買賣大致相同,買賣雙方均可自行聘請律師代辦理。

5. 完成交易後,買方代表律師須即時通知置業資助貸款小組(居屋第二市場計劃)辦事處,以便房屋署跟進收回有關的公屋單位,或取消「綠表資格證明書」持有人的登記編號或註銷入住公屋資格。

6. 買方在成交前不得將物業或其臨時買賣合約/正式買賣合約的權益轉讓或售予第三者。

 

怎樣安排按揭貸款?

居屋第二市場的樓宇亦可獲指定財務機構提供按揭優惠。買方可向參與按揭計劃的財務機構洽談。此外,買方須先行衡量個人經濟能力及確定本身獲得按揭資格後,方可辦理購買手續。申請按揭條款以有關財務機構的最終批准作實。部分按揭貸款的條件如下:

1. 貸款額:可高達買入價的九成半或銀行估值的九成半,以較低者為準。

2. 還款期限:最長為25年。

3. 利率:年息最高為優惠利率減半厘。

 

辦理購樓手續時,須要繳付甚麽費用?

除上述須繳付予房委會的證明文件及「提名信」申請費用外,買賣雙方亦須各自繳付下列有關費用:

1. 印花稅;

2. 登記契據文件的註冊費;

3. 律師行收取該單位買賣手續的一般費用;以及

4. 地產代理的佣金(如經地產代理買賣)。

如買方需以按揭貸款購買樓宇,則須支付:

5. 登記按揭契的註冊費;以及

6. 貸款機構或其律師安排有關按揭貸款的法律手續費



資料來源:香港房屋委員會