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新一代樓蟹王隨市升 陸續返家鄉 比墅皓畋天巒 贏錢成交趨增洗頹態

九七樓災是不少香港業主的夢魘,在當時樓市「癲峰」開賣的屋苑,之後都令大批業主坐艇多年,青衣灝景灣、將軍澳東港城及深井浪翠園便是三大經典的樓蟹王,直至其後樓市回升甚至超越九七,這些樓蟹才得以鬆綁。近年再有新一批屋苑,包括大埔比華利山別墅、上水天巒及何文田皓畋,勁蝕個案一個接一個,堪稱「新一代樓蟹王」,但這些屋苑最近逐漸錄得獲利成交,蟹貨似乎亦能大翻身!

本港樓市歷年曾出現不同程度的泡沫,由高峰計跌幅逾半的屋苑比比皆是,天價瘋搶的小業主紛淪樓蟹,1997年的三大「樓蟹王」灝景灣、東港城及浪翠園,便產生不少負資產個案。隨着近年樓價回升,該三個屋苑即使一手買入,亦錄得破頂或大賺成交,逐步撕掉「樓蟹王」的標籤。

比墅獲利比率罕超蝕讓

長江後浪推前浪,一代新蟹換舊蟹,近10餘年市場出現了「新一代樓蟹王」屋苑——比華利山別墅、天巒及皓畋,頻頻錄得勁蝕成交,令人聞之色變。不過,這批「新樓蟹王」屋苑近月成交開始賺多蝕少,連一手業主單位的樓價亦「浮上水面」。地產業界認為,隨着新一輪升市來臨,加上中港通關在即,將有更多樓蟹業主「重見天日」,獲利幅度或會逐步擴大,重演昔日初代97蟹貨三寶的回鄉之路。

一直被視為「買家墳墓」的比華利山別墅一洗頹態,今年首8個月的20宗成交中,竟有多達11宗賬面獲利,賺錢個案比例達55%;若與去年該屋苑24宗交易中僅5宗(20.8%)獲利相比,該屋苑今年賺錢比率更明顯擴闊。

比華利山別墅的11宗賬面賺錢成交,獲利幅度由2.5%至13.5%,扣除龐大買賣開支後,仍有6宗最終能賺突離場。最賺錢個案為實用面積3077方呎的湖景道雙號屋,業主2010年5月斥資3700萬元一手買入,今年3月以4200萬元賣出,近11年賬面升值500萬元或13.5%,減除使費後,預料仍可賺300.75萬元。

死守時間最長兼升幅居次的比華利山別墅翠樺道單號屋,實用面積1902方呎,梁姓業主早於2006年12月斥2468萬元一手買入,今年3月以2750萬元賣出,持貨逾14年,賬面升幅也有282萬元或11.4%,扣除開支後仍然獲利149.5萬元。

事實上,比華利山別墅今年扣除使費仍能「逃出生天」的業主,均守候10年以上。世紀21灝天地產董事盧嘉麟直言,今年沽出比華利山別墅單位的業主,整體上較具實力,隨着本港樓市再一次破頂,終迎來曙光,成功趁勢獲利離場,並使屋苑湧現賺多於蝕成交。

此外,今年能夠賺錢的單位部分亦具賣點,例如翠樺道單號屋屬同段中質素最高的單位之一,位處單邊之餘,三層均享海景,以比華利山別墅共535座計,同類貨只有約50幢,屬較罕有,因此樓價升幅相對理想,返家鄉機會亦較大。

皓畋近4個月賺錢個案驟升

盧嘉麟直言,受惠樓市上升,加上中港通關在即,將帶領更多樓蟹業主「重見天日」,獲利幅度逐步擴大,「當前計埋議價空間,仲可能有肯蝕讓貨揀,但之後隨時無晒,要買都難。」

除比華利山別墅外,皓畋2016年亦以高價推售,隨後卻淪為市區蝕讓熱門屋苑,儘管今年仍不時錄損手交易,但賺錢勢頭近月有所好轉。以屋苑今年首8個月共35宗交易為例,當中首4個月18宗交易,只有8宗或44.4%能獲利;但5月至8月錄得的17宗交易,損手個案僅為5宗,即多達12宗賬面獲利,賺錢比率一躍至70.6%,遠比首4個月為高。與此同時,該20宗賬面獲利個案中,即使扣除開支,實質賺錢個案仍多達13宗。

至於被稱為「鬼城」的天巒,雖然依然為三個樓蟹屋苑中最慘情,今年首8個月已錄得16宗輸錢交易,相當於同期18宗交投的88.9%。

天巒受惠古洞賣地效應

然而,自今年7月下旬,該屋苑突然迎來2宗久違的賺錢個案,當中實用面積1576方呎的蒙特勒大道單號屋,屬入伙以來少有扣除使費仍能全身而退的個案,業主2011年底斥2033.61萬元一手購入,以2300萬元賣出,賬面賺266.39萬元或13.1%,升幅之勁同為屋苑少見,扣除開支仍獲利逾162.97萬元。

美聯物業區域經理鄔銘洛解釋,發展商接連在上水古洞高價投地插旗,賣地效應令更多買家放眼區內的發展潛力,天巒從中受惠。前述2宗天巒獲利單位的新買家,正是看好古洞北新發展區的前景,因而提前買入天巒洋房,「一邊自住兼等升值作投資」,出價相對進取,形成原業主有獲利離場空間。

他透露,天巒現存50個放盤中,「早前原先有5個(肯蝕賣),但有3個加咗價5%至10%,目前得2個肯蝕(賣)」,蝕讓盤源為屋苑入伙以來最少。

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為,今年整體樓市向好,升勢蔓延至比華利山別墅等蟹貨屋苑亦不足為奇,但上述三個屋苑造價還未全數浮上水面,要重演浪翠園等樓盤悉數返家鄉,屋苑樓價尚須累積多5%升幅才返家鄉,估計有關情況最快今年底出現。不過,布少明提醒,買入這類蟹貨屋苑單位收租投資的值博率依然相對較低。

採訪、撰文:鄭達偉

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